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投稿者 : kishimoto 投稿日時: 2011-01-18 16:23:26 (912 ヒット)

 Q:管理組合のコンサルタントとして、マンション管理士を活用することを検討していますが、

   誰でも良いという訳にはいきません。選ぶ時の基準等を知りたいのですが。 

 A:以下の5点を、選任する時の基準として、参考になさっては如何でしょうか。

 
1、管理組合でのコンサルタント実績があるか

2、管理会社に勤務等の実務経験があるか
 
3、専門性の高さよりも、専門家との人脈があるか
(管理業務は範囲が広いので、法律など特定の分野に深く精通するよりも、様々な
分野に対応できる専門家同士のネットワークを持っていることが重要)
 
4、プレゼンテーション(説明)能力があるか
(管理の知識が少ない理事や区分所有者に対しても、分かりやすい説明ができること
が必要)
 
5、管理費を精査できるノウハウを持っているか
(管理費は適正価格であることが重要。過剰なコスト削減は、かえって管理の質まで
低下させる)
 

 


投稿者 : kishimoto 投稿日時: 2010-12-31 18:51:45 (1766 ヒット)

 

Q:管理会社を選定する時はどんな点に注意すればよいでしょうか。
 
A:参考として、以下に注意するポイントを10程度挙げてみました。

<あらかじめチェックするポイント>
1)国土交通省への業者登録の有無
    マンション管理を営もうとする者は国土交通省に備えるマンション管理
   業者登録簿に登録を受けなければならない(適正化法第44条)ことになっ
   ています。登録を受けるには管理会社の資産や財産の内容に関する書類
   の提出が必要となるため、一定レベルの振り分けが可能となるのです。
   数千社といわれるマンション管理業者は、平成19年3月末の登録者数が
   約2,700社、そのうち(社)高層住宅管理業協会に登録している業者が約
   450社しかありません。まだまだ未登録業者(もぐりの業者)が多数存在す
   るのが現状です。
2)有資格者の数
   適正化法によって管理会社は受託管理組合のうち30組合に1人以上の
 割合で成年者である専任の「管理業務主任者」を置かなければなりません
 (適正化法第56条)。管理業務主任者とは不動産取引でいう宅建主任者と
 同じようなもので、管理委託契約締結前の重要事項説明や日常管理にお
 ける事務管理報告を行うこととされています。もちろんマンション管理士や
 一級建築士、さらに電気工事や消防設備の技術者など、有資格者数が多
 いほど管理会社のレベルは高くなります。
3)経営安全度
   管理の主体は管理組合としながらも、現実は管理会社がほぼすべての
 業務を代行している現状で、突然に倒産されては組合はたまりません。そ
 こで管理会社の財務内容を確認し、倒産危険度を把握しておくことが重要
 となるのです。上場企業であれば財務諸表(貸借対照表や損益計算書な
 ど)が一般公開されていますので、さらに株価や格付けなどと合わせて経
 営安全度を調べることが可能です。非上場会社の場合、大手デベロッパー
 系やゼネコン系の系列管理会社であれば親会社の内容を調べます。独立
 系や中小では管理委託契約更新の際に管理会社へ決算書を請求して分
 析するといいでしょう。
4)受託管理戸数
  管理戸数の多さと管理レベルが必ずしも比例するとはいえませんが、受
 託数が多いというのはひとつの「実績」であり、スケールメリットの効果もあ
 ります。例えば排水管清掃を例に取れば、管理会社が自社で排水管の掃
 除を行うことは少なく、専門の清掃業者へ再委託するのが一般的です。専
 門業者へ発注する際に再委託数が多いほど戸当たりのコスト(単価)を安く
 することが可能となりますので、管理組合にとってもメリットとなります。ま
 た、管理戸数が多いということは安定的な収入を確保しやすくなりますの
 で、3番目の「経営安全度」とも連動してきます。
5)緊急時の連絡体制
   休日や深夜にトラブルが発生したときに、管理員が常駐しているマンショ
 ンでは管理員室 へ駆け込めば初期対応ができますが、通勤や巡回管理
 ではそうはいきません。そこで、緊急時に管理会社のフロントマンや専門
 部署と即座に連絡がとれる24時間体制が整っているか確認してください。
 (警備会社による機械警備が導入されているマンションもあると思います
 が、こうしたセキュリティサービスは管理会社の管理レベルとは関係ありま
 せん)
6) ISOの取得
   管理会社が提供しているものはマンション管理に関する「サービス」です
 が、サービスの品質を客観的に評価することは容易ではありません。そこ
 で品質マネジメントシステムに関わる国際規格ISO(国際標準化機構)
 9000シリーズ取得の有無が、管理会社の姿勢をみる1つの参考になるでし
 ょう。

<日常業務の中でチェックするポイント>
7)事務管理報告の頻度
   マンション管理業者は、管理事務の報告を、委託を受けた管理組合に管
 理者(理事長など)等が置かれているときは定期に、当該管理者等に対し
 管理業務主任者をして当該管理事務に関する報告をさせなければならな
 い(適正化法第77条)とされていますが、条文では「定期」(=施行規則で
 は、「管理組合の事業年度終了後、遅滞なく」)にすれば良いとしか規定さ
 れていません。事務報告とは具体的に、①管理費や積立金の収納状況、
 ②滞納者の有無と督促状況、③経費の支出の状況、④各種点検報告(エ
 レベーター保守、給排水設備点検、管理員の活動、共用部分の清掃記録
 等) など、管理会社の受託業務を管理組合へ報告することです。実際、管
 理会社のほとんどは毎月報告していますが、「隔月」や「3カ月」の場合は
 改善が必要です。
8)会計の透明性と帳簿の管理・保管
   一言でいえば「お金のフローとストックがガラス張りの状態であるか」とい
 うことです。「フロー」とは管理費を指し、「ストック」とは修繕積立金のこと
 で、ストック&フローが分別管理のもと適時適所に使用されているかどう
 か、がポイントとなります。実務レベルでは管理会社がマンション会計業務
 を代行しています(自主管理を除く)ので、管理組合の請求で会計内容をい
 つでも情報開示できるか?委託業務費の内訳が細かく明示されているか?
 使途不明金はないか?必ず確認してください。マンション会計はその性格
 上、営利を追求する「企業会計」とは異なり公益法人会計」に近いとされて
 いますが、管理組合会計には明快な会計基準が存在しないので、意外と分
 かりづらいのが現状です。
9)周辺サービスへの取り組み
  同業者による競争が激化するなかで、単純に管理組合のサポートをするだけではなく付加価値をつけ、他社と差別化をはかる管理会社が増えています。専有部の緊急対応サービス、理事長への研修会、ハウスクリーニング・リフォーム・引越し業者紹介、受付のコンシェルジュサービス等、様々です。マンション居住者との良好な関係を継続するための「苦肉の策」といえ、今後もその種類は増えて行くと思われます。
10)組合員の立場になって考えているか?
   最後は最も重要なポイントです。管理会社からみて管理組合は“お客様”ですが、どれだけ
組合員の立場になって親身に考えてくれるかで管理会社のレベルには雲泥の差が生じることになります。特に、常日頃から接する機会の多いフロントマンや管理員は重要です。例えば上下階の住戸で騒音に対するトラブルが発生した際に、事務的対応で、「当事者間の問題なので当事者同士で話し合って解決して下さい」ということでは困ります。また、管理事務の報告とともに、不具合等を発見したら、すぐその改善提案もしてくれているか。積極的に人の気持ちを察することができる従業員をどれだけ抱えているかです。

 

 


投稿者 : kishimoto 投稿日時: 2010-09-17 23:44:36 (1163 ヒット)

Q:駐車場が少なく、違法駐車で困っています。どのように対応すればよいのでしょうか。
 
A:管理組合には違法駐車の取り締まり権限がありませんので、解決のための絶対的な決め手はありません。最終的には違法駐車する人の良識に期待することになります。しかし、管理組合としてもそのまま放置できませんので、日ごろから管理組合ニュース等で注意を呼びかけ、お互いに見つけたら注意するなど、組合員や居住者がコミュニケーションを密にして、地道に努力を続けることが大切です。[解説] 単に注意するだけでは解決しませんので、各管理組合の自衛策を紹介します。
 
  1. 違法駐車されやすい場所に、縁石等を設置し、物理的に駐車できないようにします。
  2. 通り抜けできる道路(公道は除く)は、違法駐車やいたずらされやすいので、一方の出口を封鎖します。
  3. 規制看板や注意看板を要所要所に設置します。
  4. 駐車禁止文字やゼブラゾーンを路面に標示します。
  5. 駐車場内やその周辺を街灯等で明るくします。
  6. 駐車場内に契約車両のナンバープレートを取り付けます。
  7. 敷地内や駐車場を定期的に巡回し、違法駐車をチェックします。
  8. 駐車場の周囲にフェンスなどを巡らせ、駐車場の出入り口に施錠できる扉やチェーンを設置します。契約者は鍵を持ち、出入りのつど施錠します。
  9. 違反車両のワイパーに警告票をはさんで注意を促し、ナンバーを控えておきます(警告票をのり付けしますと器物損壊罪で訴えられることがあります)。警告票は注意を促すものと、強い調子のもの2種類を用意し、使い分けるとよいでしょう。
  10. 来客には、連絡先、駐車時間を記入できる駐車許可書を発行し、違反車両と区別します。
  11. 違反駐車を繰り返す悪質者に対しては、氏名公表も効果はあるでしょう。ただし、氏名公表は事前に組合員の合意を取り、慎重に行う必要があります。また外部の者であれば、警察に依頼して摘発してもらいます。
 
 以上の紹介例につきましては、各マンションの立地条件や形態が違いますので、貴組合に合う方法を採用してください。また相乗効果を考え、併用した方がよい場合もあります。
 なお、このような対策を実施する際には、総会等で組合員の了解を得る必要があります。


投稿者 : kishimoto 投稿日時: 2010-09-17 23:35:23 (916 ヒット)

Q:管理組合の業務はなにがあるのでしょうか。
 
A:管理組合の業務を簡単にいいますと、敷地および共用部分の維持管理にあります。そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール(管理組合規約)を区分所有者の集会(総会)によって決議し、あわせて、管理者(管理組合理事長)および役員を選任します。
 次に管理者である理事長は管理組合の執行機関として管理組合規約及び集会の決議に基づいて、必要な手だてを講じることになります。
 
 建物の区分所有等に関する法律(以下「区分所有法」といいます。)では、この点について「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(第3条)と規定しています。
 この区分所有法に基づいて、管理組合は、管理規約を定めます。
 管理規約に規定する管理組合の業務は、それぞれの管理組合によって表現等若干の違いはありますが、新標準管理規約(単棟型)では以下のように規定しています。
 
 管理組合の業務
第32条 管理組合は、次の各号に掲げる業務を行う。
 一 管理組合が管理する敷地及び共用部分等(以下本条及び第48条において「組合管理部分」という。)の
    保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
 二 組合管理部分の修繕
 三 長期修繕計画の作成又は変更に関する業務
 四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
 五 適正化法第103条に定める、宅地建物取引業者から交付を受けた設計図書の管理
 六 修繕等の履歴情報の整理及び管理等
 七 共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する業務
 八 区分所有者が管理する専用使用部分について管理組合が行うことが適当であると認められる管理行為
 九 敷地及び共用部分等の変更及び運営
 十 修繕積立金の運用
 十一 官公署、町内会等との渉外業務
 十二 風紀、秩序及び安全の維持に関する業務
 十三 防災に関する業務
 十四 広報及び連絡業務
 十五 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成
 十六 管理組合の消滅時における残余財産の清算
 十七 その他組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務

 

 


投稿者 : kishimoto 投稿日時: 2010-09-17 23:24:30 (984 ヒット)

 
Q:私たちのマンションでは、来年には外壁修繕が実施される予定になっており、その為か、近頃「管理組合ニュース」で「診断」という言葉をよく目にするようになりましたが、どんなことをするのでしょうか。
 
A:診断は、「調査診断」とか「建物診断」とかあるいは「劣化診断」などとまちまちな呼び方がされていますが、近頃では大規模修繕の前段階として実施されるのが通例化して来ています。
 まず、人間の場合で健康管理上から病気の予防、早期発見を目的として職場などで行われる「定期健康診断」に相当するもので、「点検」と呼ばれるものがあります。
 この点検は、日常的に行われる日常点検と、ある周期を決めて定期的に行われる定期点検に大別されますし、マンションについては「特殊建物の定期報告」として建築基準法や消防法、水道法などの法律によって有資格者による点検結果の報告が義務付られている項目もあります。
 

 要は、点検とは継続的に建物への目配りをすることによって異常や変化をいち早くキャッチし、適切な対応をするためへの足掛りだといえましょう。
外壁について見れば、(1)汚れ、変色の程度は、(2)ひび割れの有無、大きさは、(3)欠損(欠けて落ちた所)はないか等について変化を観察し、その変化がある量を超えた時には、その程度によってより専門的な「診断」や緊急対応としての修繕を施すなどの対応をします。
 次に「診断」ですが、医師が種々の検査によって病状の把握と最も効果的な治療方法を見出すのと同じように、先の点検の結果を加味しながら、目視や指触、打診(ハンマ-等で叩いて打音での判断)あるいはアンケート等によって現状把握をし、最も適した補修材料と修繕方法の選択をして修繕設計書を作り、概算工事費を算出するまでの行為を診断の範囲に含めています。

 
 通常、マンションでは工事を前提として診断を依頼するケースが多いようですが、点検・診断の依頼先については、工事とは独立した立場である建築士事務所等にした方がベターと思われます。


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